Ce sont toujours ceux qui demandent le plus qui payent le moins

Il faut que je vous parle un peu des charges de copropriétés chez nous. Lorsque j'ai proposé ma candidature de syndic bénévole à l'assemblée générale, au mois de mars, les finances de la copropriété ressemblaient à une balance mal balancée (genre un éléphant à droite, et une souris à gauche).
Sur 4 copropriétaires, l'un d'eux payait très régulièrement. Il ne représentait néanmoins que 10% de la copropriété. M. Rodriguez avait environ 2 trimestres de retard (et encore... il avait été obligé de payer l'été dernier, car faute de liquidités, le syndic ne pouvait plus payer l'eau et ses locataires s'étaient retrouvés sans eau pendant une semaine).
Quand aux Grognansson, que vous connaissez maintenant bien (sinon, lisez ce billet), ils avaient environ 2 ans d'arriérés de charge. C'est simple, quand tout le monde a commencé à s'embrouiller à cause du ravalement, le syndic a commencé à ne plus faire son boulot, et les Grognansson ont décidé qu'ils ne paieraient plus leur charges. "Après tout, le syndic ne fait pas son boulot, et nous ne consommons pas d'eau... aucune raison de payer."
Il aurait été tellement plus logique de virer le syndic. Mais nous n'avons pas tous la même logique.

Après ma désignation comme syndic bénévole, j'ai donc pris contact avec M. Rodriguez. Il a mis un peu de temps, mais il a payé ses charges, et les paye désormais régulièrement (je veux dire... pas "à l'heure", mais régulièrement, c'est à dire toujours avec 2 mois de retard - mais au moins, il les paye, et sans faire d'histoire - on sait qu'on peut compter sur lui).
Avec les Grognansson, rien n'est jamais simple. Ils m'avaient promis de payer leur dette si on changeait de syndic. C'était une condition que j'avais mise en me présentant comme syndic bénévole : je ne voulais pas avoir à les traîner en justice pour les faire payer. Après le premier appel de fond, ils m'ont envoyé un chèque, mais seulement pour les charges de l'année courante. Leur arriéré datant de 2009, ils ne l'ont pas payé. On s'est engueulés un bon coup au téléphone (ils m'ont même reproché d'avoir planté des tomates... "Ça demande beaucoup d'eau, les tomates !!"), puis je leur ai envoyé un recommandé, puis deux. Ils n'ont même pas pris la peine d'aller les chercher à la poste.
Bien obligé d'aller en justice, tant pis pour eux. Après tout, ils m'en ont tellement fait voir en trois mois que je n'ai plus aucun scrupule finalement. Deux options s'offrent à moi : soit demander une "injonction de payer", soit demander une "assignation au fond". Je vous laisse le soin de vous documenter sur des sites spécialisés, mais en résumé, l'injonction de payer, c'est une procédure rapide, lorsque les faits sont évidents, mais qui peut être contestée par le débiteur sans qu'il ait à se justifier. Dans ce cas, pas d'autre choix que d'aller au fond. C'est un procès, donc plus long, plus cher. Normalement, c'est le débiteur qui paye tous les frais à la fin, mais le juge peut en décider autrement, donc il ne faut pas se tromper car on engage l'argent de la copropriété.
En envoyant le dernier appel de fond, j'ai eu l'idée de leur mettre un courrier simple en les informant que j'allais engager cette procédure. Et voilà que d'un coup, ils ont tout payé... J'ai pas compris. Ou plutôt, je me suis trouvé vachement efficace dans mes procédures de recouvrement. J'en ferai peut-être mon métier un jour quand je serai grand.
Mais comme chez les Grognansson, rien n'est simple (je l'ai déjà dit ? Ah bon ! Ben c'est la preuve que c'est vrai) ils n'ont pas envoyé un chèque, mais deux. Un pour le trimestre en cours, et un pour l'arriéré de l'année dernière. Je n'ai pas compris pourquoi, même date, même compte, deux numéros de chèques qui se suivent... Y a des gens tordus quand même, non ?

Devenir syndic bénévole

Quelques jours après avoir acheté mon appartement, j'ai rencontré l'un de mes voisins et sa femme. Appelons-les M. et Mme Grognansson pour préserver l'anonymat. Cette rencontre a eu lieu dans des circonstances un peu bizarres sur lesquelles je reviendrai plus tard, puisqu'ils étaient tout simplement en train de couper un arbre situé dans des parties communes, sans avoir demandé l'avis à personne. Ça a fait toute une histoire que je vous raconterai un autre jour.

Ce jour là, nous avons beaucoup parlé (enfin surtout elle, lui il grognait) de l'histoire de la copropriété, des ragots, des problèmes. Ce qui a été l'occasion de découvrir que nos prédécesseurs s'étaient mis tout le monde à dos : les autres occupants, mais aussi les voisins de la copropriété, le syndic, la mairie... Bref.
Nous avons aussi compris que le problème du syndic serait beaucoup plus complexe que prévu. Le syndic actuel ne faisait pas du tout son travail. Quand je l'avais rencontré avant d'acheter, il avait effectivement manifesté un agacement évident vis-à-vis de cette copropriété où tout le monde l'emmerdait, mais ne m'avait pas dit qu'il ne faisait plus son travail de syndic pour lequel il était payé (mouais... normal qu'il ne l'ait pas dit). En fait, découragé par les conflits de voisinages, et les pinailleries de certains copropriétaires, le syndic ne remplissait plus du tout son rôle. Il n'avait pas organisé d'AG en 2009, il ne procédait pas au recouvrement des charges, ne faisait pas les travaux qui avaient été votés, etc... Mais il continuait à facturer 2000 Euros par an, alors que le budget annuel de la copropriété était de 6000 Euros.
Une optimisation semblait s'imposer.

Quelques temps plus tard, nous avons reçu un courrier du syndic nous indiquant qu'il ne souhaitait plus gérer notre copropriété, et nous invitant à lui proposer de nouvelles candidatures en vue de la prochaine AG.
Avec M. et Mme Grognansson, nous nous entendions encore bien à l'époque. Nous leur avions presque pardonné d'avoir coupé l'arbre. Vous verrez que ça ne durera pas longtemps. Nous nous sommes donc à nouveau rencontrés, et nous avons évoqué la possibilité de passer en syndic bénévole. Le principe est que le rôle de syndic est confié à l'un des copropriétaires au lieu d'être confié à un professionnel. Ça demande un peu de bonne volonté, mais c'est plein d'avantages, le premier étant le prix.
Qui pourrait donc remplir ce rôle ? M. Rodriguez, le bailleur du rez-de-chaussée ? Il ne semblait pas très impliqué dans la copropriété. Le propriétaire du petit studio à l'entrée ? Il représentait tellement peu dans la copropriété que personne ne le connaissait. La gestion locative de son appartement était confiée à une agence, donc aucune chance qu'il souhaite prendre la charge de syndic. Restait M. et Mme Grognansson. Ils l'ont vaguement proposé, mais ils avaient juste un léger handicap qui se matérialisait sous forme d'une dette de plus de 2000 Euros de charges.
En effet, depuis deux ans, ils étaient entrés en conflit avec nos prédécesseurs qui "arrosaient trop leur jardin, ce qui coûtait cher en consommation d'eau" (la consommation d'eau n'était pas comptabilisée de manière individuelle) et le syndic qui ne faisait pas son travail et coûtait cher. Donc ils avaient tout simplement décidé d'arrêter de payer leurs charges. Ils estimaient d'ailleurs qu'ils n'avaient pas à les payer puisqu'ils ne consommaient pas d'eau et que le syndic ne justifiait pas son salaire. C'est ce qui s'appelle faire justice soi-même.
Le seul "candidat syndic" pour qui j'aurais voté était donc... moi-même.

Ca ne me déplaisait pas de faire les comptes, payer les factures et gérer les aspects administratifs. Par contre, l'idée d'avoir à gérer les conflits (qui dataient d'avant mon arrivée), les impayés et les mécontents me tentait moins que d'aller passer mes vacances à Tchernobyl.
A l'issue d'une discussion de deux heures, nous avons fini par conclure avec les Grognansson que je me présenterait comme syndic bénévole, et qu'ils payeraient leur arriéré de charges.

Je me suis présenté, j'ai été élu, et ils n'ont jamais payé leur arriéré de charges. Quel grand naïf suis-je !!

Comment j'ai fini par avancer les charges de presque toute la copropriété

La dessus, je me suis fait embobiner par le vendeur et le syndic. L'histoire qui suit est un peu compliquée. Préparez une boite d'aspirine avant de commencer, faites des tableaux au fur et à mesure, prenez des notes, et n'hésitez pas à me signaler si malgré tout ça vous ne comprenez rien...

Au moment des visites, on m'avait indiqué qu'un ravalement était prévu. Le budget avait été voté, et les fonds appelés. Donc le vendeur devrait payer cet appel de fond au plus tard le jour de la signature chez le notaire. Ce qui représentait tout de même 14000 Euros. En ce qui me concernait, c'est comme si j'achetais un appartement ravalé. Les travaux n'étaient pas encore faits, mais je n'aurais rien à payer, puisque ces travaux avaient été votés avant que j'achète.
Autant le vendeur payait très régulièrement ses charges courantes, autant les travaux de ravalement n'avaient pas encore été payés. J'ai appris plus tard qu'aucun copropriétaire n'avait payé car personne n'était d'accord sur ce qui devait être fait. Il y avait un devis, mais tout le monde le contestait. Et pourtant, tout le monde avait voté "pour" en AG. Vous verrez plus tard qu'il y a dans cette copropriété quelques spécialistes du "j'étais d'accord, mais j'ai inventé de nouvelles conditions".
  Lors de ma visite chez le syndic en juin 2009, j'avais découvert une copropriété dans une bien piètre situation financière. Plusieurs milliers d'euros d'impayés (sur un budget annuel de 5000 Euros) que le syndic n'avait jamais pris la peine de réclamer sérieusement (pas un seul recommandé... cool le syndic !! Après tout, pourquoi payer ses charges ?). Et par conséquent, des dettes un peu partout : factures d'eau non payées depuis un an, assurance non payée, et même le syndic lui-même réclamait car il n'était pas payé de ses honoraires (nous verrons plus tard qu'il ne les méritaient peut-être pas).

Lorsque j'avais découvert que la copropriété n'était plus assurée, le vendeur s'en était offusqué et il était allé voir le syndic pour lui remettre un chèque lui permettant de payer l'assurance de la copropriété (il s'agit de l'assurance des parties communes, pas des parties privatives). Il avait fait ceci pour me convaincre de ne pas me rétracter après la signature de la promesse de vente.

Et moi, pôvre naïf !! J'ai cru que payé c'était payé, et qu'il avait généreusement renfloué les caisses de la copropriété. Et bien non, le chèque qu'il avait remis était considéré comme une avance. Et chez le notaire, trois mois plus tard, cette avance a légitimement été déduite de ce qui lui restait à payer au syndic (les 14000 Euros du ravalement).

Quelques mois plus tard, il a été clair qu'il valait mieux annuler le ravalement en attendant un consensus plus unanime. Nous avons donc voté l'annulation de ces travaux en AG, et les sommes payées devaient donc être restituées aux copropriétaires concernés, et donc j'aurais du récupérer 14000 Euros.
Sauf que (vous verrez au fil des semaines que le "sauf que" deviendra habituel dans tout ce qui se passe chez moi depuis un an) entre temps, notre syndic (consciencieux et organisé, je le rappelle) a payé les factures qu'ils ne pouvaient pas payer auparavant, faute de liquidités. Évidemment, il a commencé par ses propres honoraires, puis l'eau.
Bien évidemment, c'est totalement interdit, mais je dois reconnaître qu'il n'avait pas trop le choix à court terme. Les autres copropriétaires ne payant pas leurs charges, il ne restait plus que 11000 Euros sur le compte de la copropriété.

Je résume : la copropriété devait de l'argent à l'assurance, à Véolia (pour l'eau) et au syndic.
Mon vendeur devait 14000 Euros pour les travaux que tout le monde avait votés mais dont personne ne voulait, et enfin, mon vendeur avait avancé 1500 Euros pour l'assurance de la copropriété.

Chez le notaire, le vendeur a donc payé au syndic ce qu'il devait, à savoir 12500 Euros (le ravalement - l'assurance qu'il avait avancée).

Le syndic, voyant arriver ces liquidités providentielles n'a pas traîné pour se payer lui-même ses factures, puis payer les autres factures en attente.
Quelques mois plus tard, lorsque nous avons décidé d'annuler le ravalement qui avait été voté, il m'a été impossible de récupérer les 14000Euros versés puisqu'ils avaient été utilisés pour payer les charges courantes... Il fallait donc attendre que les autres payent leurs charges. C'est donc moi qui avance les 3000 Euros restant pour le bien collectif. Ah solidarité !!

Seule solution pour récupérer le reste : faire payer les mauvais payeurs... ce sera l'objet de quelques billets à venir.
Sur une petite copropriété, lorsqu'une ou deux personnes payent en retard, ça pose beaucoup plus vite des problèmes que dans une grande résidence.

L'achat d'un appartement...

La recherche
Quand on sort de chez le notaire, on se retrouve un peu hébété sur le trottoir avec 3 trousseaux de clés, de toutes les tailles si l'appartement est un peu ancien, dont on ignore la fonction. Pour ceux qui penseraient naïvement : "Bah, les clés, ça sert à ouvrir des portes", je préciserait que dans mon cas, il y a au total 9 clés différentes (cave, garage, appartement, boite aux lettres, etc...).
La recherche de cet appartement avait été un peu longue. Je n'étais pas pressé, mais par contre, je cherchais la perle rare. J'ai découragé plusieurs agents immobiliers (certains n'étaient pas très courageux). A posteriori, quand je raconte à mes collègues que je cherchais un appartement, avec vue sur Paris (donc plutôt en hauteur) et avec un jardin (donc plutôt au ras du sol), certains retiennent poliment un léger sourire. Et pourtant j'ai trouvé ! A flan de colline, on rentre par une petite allée entre deux garages, puis on traverse le jardin, puis une terrasse et on rentre dans l'appartement. Celui-ci occupe le rez-de-chaussée d'une grosse maison, et il donne de l'autre côté sur une seconde terrasse qui domine Puteaux et offre une vue magnifique sur Paris.
Étant donné qu'on est à flan de colline, on a 3 studios sous la seconde terrasse, et un autre 3 pièces au dessus de notre appartement. Il y a aussi un studio au dessus de notre garage, à l'entrée de la copropriété. Si vous avez bien suivi, pouvez-vous me donner maintenant le nombre total d'appartements ? Ceux qui ont répondu 6 ont le droit de continuer à lire, les autres doivent reprendre le paragraphe.

Ceux qui ont déjà recherché un appartement auront sans doute rencontré quelques agents immobiliers "qui ne comprennent rien". Vous leur demandez un trois pièces, avec cave et parking, et ils vous proposent un deux pièces sans parking, mais avec un balcon !! Euh... le balcon, ça remplace le parking ou la chambre d'amis ?
L'agent avec qui j'ai finalement signé avait été particulièrement patient et efficace dans sa recherche. Ça existe aussi des agents comme ça.

La promesse de vente

Une fois décidé, il faut signer la promesse de vente. Ça se passe chez l'agent immobilier. Le jour de la signature de la promesse de vente, j'ai eu la surprise de découvrir les diagnostics. Notamment le diagnostic électrique qui m'a fait comprendre que je pouvais soit refaire toute l'électricité, soit prendre le risque de finir comme Claude François. Pas prévu ça !! Mais malheureusement à ce stade, on est trop avancé dans la démarche pour renégocier. C'est une mauvaise surprise, mais si on veut l'appartement, on le veut.

La visite chez le syndic
Là, j'ai fait une erreur monumentale : le lendemain de la signature de la promesse, je suis allé voir le syndic de l'immeuble. L'erreur n'était pas d'aller le voir, mais d'avoir attendu si tard. Il m'a totalement déprimé. "Personne ne paye les charges, je ne peux plus payer l'assurance de la copropriété,  les factures d'eau ne sont plus payées depuis 6 mois, tout le monde s'engueule, personne n'est d'accord sur les travaux à réaliser... Les seuls qui payent leurs charges sont vos vendeurs.".
La deuxième erreur que j'ai faite, a été de ne pas me rétracter immédiatement. J'avais un délai de sept jours pour le faire, mais je ne l'ai pas fait. Car je voulais cet appartement !!
Et me voila trois mois plus tard propriétaire d'un appartement, d'un jardin, de deux terrasses et d'un million d'emm....

Le règlement de copropriété
Ce n'est que chez le notaire qu'on vous remet le règlement de copropriété complet. C'est une nouvelle occasion d'avoir des surprises.
La plus désagréable a été de constater que mon jardin, ne faisait pas "cent quatre vingt mètres carrés", comme indiqué dans l'acte notarié de vente, mais "cent vingt quatre mètres carrés". En effet, l'allée qui longe le jardin pour permettre aux voisins d'accéder à leur appartement ne m'appartient pas, c'est une partie commune.
Le vendeur, avait pourtant bien dit en présence de l'agent immobilier que c'était privatif.
Il y a bien une différence entre l'acte notarié et la description du lot dans le règlement de copropriété.
Et pourtant, que faire... je n'ai trouvé aucun avocat qui accepte de lancer une action en justice.
Le notaire n'a pas fait d'erreur, puisque tous les précédents actes de ventes mentionnent la même superficie (180 m²). L'erreur est donc plus ancienne.

Préambule

Une après-midi ensoleillée. Pas envie de travailler... et puis de toute façon, j'ai rien à faire. Et pourtant je suis coincé au bureau. Pas moyen d'aller jardiner. Pas moyen d'aller me promener. Si j'écoute de la musique, je n'entendrais plus les gens qui arrivent dans mon dos, et ils risquent de voir que je passe mon temps sur internet.

Et puis j'aimerais tellement aller finir mes travaux. Mais de toute façon je ne peux pas, même si je ne travaillais pas. J'ai acheté un appartement il y a bientôt un an. J'ai voulu tout rénover, et mon entrepreneur m'a lâchement laché.
Les péripéties qui nous ont amené dans cette situation ont été tellement rocambolesques que j'ai décidé d'en faire un blog... et puis ça m'occupera pendant mes heures de "travail" (les enfants, ne prenez pas exemple sur moi, les grands, vous êtes grands et vous faites ce que vous voulez de toute façon).
Donc, non seulement il est parti avec la caisse en me laissant le chantier en plan, mais en plus, si je veux porter plainte, il faut que j'attende le jugement pour pouvoir redémarrer les travaux.

Aujourd'hui, ça fait plus de 6 mois que le chantier est interrompu. Et je ne peux pas profiter de mon appartement. Si j'avais su, j'aurais tout fait tout seul. Ca aurait couté moins cher, et ca aurait été plus vite. En plus je pense que ça aurait été mieux fait (mais je suis un peu le seul à penser ça... mon entourage, très solidaire, me dit que j'aurais pu faire pire). Alors je dois laisser en l'état.

Il faut ajouter qu'en plus des problèmes de travaux, j'ai rencontré en arrivant dans cette copropriété un échantillons d'emmerdeurs (les enfants, il ne faut pas répéter ce mot, les grands.... bon ok, je continue), parmi mes voisins, syndic, plombiers, etc...
Moi qui trouvais que la vie était belle. En 35 ans, je n'avais jamais eu de problèmes. Le pire qui m'était arrivé, c'était d'avoir des voisins qui n'aiment pas la musique. J'oubliais... je joue de la trompette depuis l'age de 15 ans. Mais jamais personne ne s'était plaint à part eux. C'est le genre d'histoire qu'on a du mal à raconter serieusement. Personne n'a jamais compris que j'avais le droit de jouer de la trompette chez moi (à part mon prof de trompette) et que c'est les voisins qui sont méchants.
Donc en 35 ans, pas un problème (ou presque), et là, en un an, tout est parti d'un coup (je ne pousserai pas plus loin la métaphore).

Grrrrrr, je trépigne. Espérons que ce blog va m'occuper un peu, et peut-être, qui sait... servir à d'autres, ou tout au moins vous divertir.